有不少人覺(jué)得
“我每年交了物業(yè)費(fèi)，
那我家無(wú)論出現(xiàn)了什么問(wèn)題，
物業(yè)都應(yīng)該第一時(shí)間幫我解決！”
于是，馬桶壞了找物業(yè)；
停水停電了找物業(yè)；
房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題找物業(yè)；
......
物業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生的很多糾紛，
是業(yè)主沒(méi)有分清楚
物業(yè)費(fèi)包括什么？
物業(yè)費(fèi)到底是什么費(fèi)？
哪些事物業(yè)應(yīng)該管？
哪些事不歸物業(yè)管？
今天小編就給大家解答一下。
物業(yè)費(fèi)的定義
物業(yè)費(fèi)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人
委托物業(yè)服務(wù)人，
按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的
房屋建筑公共部位，
及其共用設(shè)備設(shè)施、
綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境
等進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治
及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)
所收取的費(fèi)用。
物業(yè)公司不是萬(wàn)能的。
有些業(yè)主會(huì)產(chǎn)生一些錯(cuò)誤的認(rèn)知：
只要交了物業(yè)費(fèi)，
對(duì)不起，我家的事你就得“全包”。
在這種錯(cuò)誤認(rèn)知的支配下，
無(wú)論是電燈不亮，
還是水龍頭漏水，
都要求物業(yè)服務(wù)中心及時(shí)維修，
稍有怠慢，
便會(huì)招來(lái)諸如
“你們管什么？”、“你們只會(huì)收錢(qián)”
之類(lèi)的非議。
物業(yè)費(fèi)包括什么？
國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定，物業(yè)費(fèi)一般包括以下部分：
①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
⑥辦公費(fèi)用；
⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
物業(yè)費(fèi)不包括什么？
許多業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的認(rèn)知都有一個(gè)誤區(qū)，就是認(rèn)為物業(yè)費(fèi)里什么都包含，只要交了物業(yè)費(fèi)，小區(qū)物業(yè)就該啥都管。其實(shí)，并非如此。
小區(qū)物業(yè)提供的是公共服務(wù)，服務(wù)范圍是小區(qū)公共區(qū)域和公共設(shè)施設(shè)備，以下幾個(gè)方面就不包含在物業(yè)費(fèi)里：
1、不包括住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用
也就是說(shuō)，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，小區(qū)物業(yè)是不會(huì)管的，因?yàn)?/span>這不歸他們管。而且即使小區(qū)物業(yè)為你提供了這些維修服務(wù)，他們也是可以收費(fèi)的。
2、不包括因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問(wèn)題而產(chǎn)生的費(fèi)用
比如滲水、漏水、裂縫等，也是不歸小區(qū)物業(yè)管的，但小區(qū)物業(yè)有義務(wù)替你向開(kāi)發(fā)商反映，聯(lián)系開(kāi)發(fā)商來(lái)為你維修。這類(lèi)的問(wèn)題，維保期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，維保期外可以申請(qǐng)維修資金進(jìn)行維修。
3、不包括小區(qū)業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的大中修費(fèi)用及重大部件的更新改造費(fèi)用
小區(qū)業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的大中修費(fèi)用及重大部件的更換改造費(fèi)用也不包含在物業(yè)費(fèi)里，但是可以申請(qǐng)維修資金解決。
物業(yè)公司該履行的義務(wù)有哪些？
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
1、按照物業(yè)服務(wù)合同、國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)；
2、在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；
3、按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
4、定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；
5、做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，為業(yè)主提供免費(fèi)查詢(xún)服務(wù)，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)；
6、聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；
7、對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告；
8、法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同，侵害業(yè)主權(quán)益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。
對(duì)業(yè)主要求解決的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事，物業(yè)公司應(yīng)積極與有關(guān)方面反映溝通，爭(zhēng)取使問(wèn)題得到解決。
要求物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權(quán)益。
一方面，物業(yè)費(fèi)不能全部用于物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)支出，對(duì)業(yè)主合法權(quán)益也是一種侵害；另一方面，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，也影響物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)。
業(yè)主負(fù)責(zé)的事項(xiàng)有哪些？
家里的門(mén)窗框、門(mén)窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開(kāi)關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶(hù)以?xún)?nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。
過(guò)去，房屋的所有權(quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位，這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管，現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都該業(yè)主自己管。
這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。
另外，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同、制定管理規(guī)約等，這些也都是全體業(yè)主的事。
物業(yè)管不了的事應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)管？
其實(shí)很多問(wèn)題，物業(yè)根本沒(méi)法管，比如違規(guī)搭建陽(yáng)光房、破壞綠化帶、小區(qū)內(nèi)違章亂停車(chē)，很多時(shí)候，只能是提提建議、勸阻制止一下，希望業(yè)主能夠自覺(jué)遵守，根本不能、也沒(méi)有權(quán)力采取行政強(qiáng)制手段。
那物業(yè)管不了的事應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)管呢？
1、開(kāi)發(fā)商：
保修期內(nèi)，以及保修期內(nèi)沒(méi)修好的房屋裂縫、房屋滲漏、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問(wèn)題，都是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，與物業(yè)公司沒(méi)有關(guān)系。
2、鎮(zhèn)（街、區(qū)）政府（辦事處、管委會(huì)）：
定期召集轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理、老舊小區(qū)改造工作聯(lián)席會(huì)議，并具體推進(jìn)實(shí)施；
組織轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)委會(huì)換屆工作，監(jiān)督其依法履職；
指導(dǎo)社區(qū)組織物業(yè)小區(qū)召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆改選；
對(duì)屬地物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督檢查和考評(píng)；
協(xié)助主管部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域劃分；
調(diào)解、處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)類(lèi)信訪(fǎng)、熱線(xiàn)投訴。
3、社區(qū)居委會(huì)：
指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，組織業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆改選；
指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理；
構(gòu)建社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)聯(lián)動(dòng)協(xié)作、共商事務(wù)的社區(qū)管理服務(wù)機(jī)制；
配合屬地物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的檢查考評(píng)，監(jiān)督企業(yè)按合同履約；
配合街道組織老舊小區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施；
調(diào)解、處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)信訪(fǎng)熱線(xiàn)投訴。
4、住建部門(mén)：
制定物業(yè)管理、老舊小區(qū)改造相關(guān)規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
指導(dǎo)物業(yè)管理活動(dòng)及老舊小區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施；
組織物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體信用管理，建立信用信息平臺(tái)，組織信用等級(jí)評(píng)定、考核評(píng)價(jià)；
統(tǒng)籌物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理；
組織物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳；
指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)工作。
5、城管執(zhí)法部門(mén)：
按照省、市《物業(yè)管理?xiàng)l例》，會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人、聯(lián)系方式，對(duì)小區(qū)私搭亂建、毀綠占綠、亂堆亂放等違法行為作出處理。
6、發(fā)改部門(mén)：
會(huì)同住建部門(mén)做好住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作，科學(xué)制定普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目的監(jiān)督檢查；指導(dǎo)供電公司做好對(duì)住宅小區(qū)供電“一戶(hù)一表”改造工作。
7、公安部門(mén)：
加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)治安防范、技防設(shè)施監(jiān)督管理，指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)保安服務(wù)管理；
指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)管理，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)堵門(mén)、堵路、占用消防通道等行為的監(jiān)督查處；
負(fù)責(zé)小區(qū)治安管理，依法查處違法違規(guī)行為。
8、消防救援部門(mén)：
對(duì)住宅小區(qū)消防安全、消防設(shè)施進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)，依法查處破壞消防設(shè)施設(shè)備等違法違規(guī)行為。
9、市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)：
查處小區(qū)內(nèi)不需審批的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為和市場(chǎng)監(jiān)管領(lǐng)域相關(guān)無(wú)證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
會(huì)同住建部門(mén)做好對(duì)違規(guī)物業(yè)企業(yè)的聯(lián)合懲戒和物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。
10、自然資源和規(guī)劃部門(mén)：
負(fù)責(zé)物業(yè)管理用房、車(chē)庫(kù)(位)、綠化等公共配套設(shè)施的規(guī)劃審批及竣工驗(yàn)收；
配合城管執(zhí)法部門(mén)查處違章建設(shè)、改變房屋用途、擅自改變建筑物外立面等行為；
做好增建、改建停車(chē)設(shè)施的項(xiàng)目審批工作；
配合老舊小區(qū)改造相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)編制工作。
11、生態(tài)環(huán)境部門(mén)：
按照部門(mén)職責(zé)，監(jiān)督、查處住宅小區(qū)環(huán)境污染行為。
12、體育管理部門(mén)：
指導(dǎo)住宅小區(qū)體育設(shè)施建設(shè)。
總而言之
物業(yè)管理并不是“我管理，你交錢(qián)”那么簡(jiǎn)單的事情，而是需要建立起互相尊重、平等互利的“人與人”的關(guān)系。
無(wú)論是物業(yè)公司還是業(yè)主、一定要冷靜客觀(guān)、換位思考，互相包容，密切關(guān)系，共同為創(chuàng)建和諧家園和文明小區(qū)而努力。