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2023年5月，億翰智庫與新京報房產(chǎn)新聞部聯(lián)合發(fā)布數(shù)項“房企年報”系列研究成果，本篇文章《2022上市房企持有物業(yè)運營收入TOP20》重點分析典型企業(yè)持有物業(yè)運營收入情況。
據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，受2022年新冠肺炎疫情的影響，企業(yè)積極踐行社會責任，對租戶進行租金減免，再疊加部分持有物業(yè)出租率與酒店入住率呈不同程度的下降，再疊加免租政策，持有物業(yè)運營收入TOP20房企中有65%的企業(yè)出現(xiàn)運營收入負增長。但剔除減租影響后，部分房企能實現(xiàn)持有物業(yè)運營收入的正增長?？v觀2022年上市房企持有物業(yè)經(jīng)營情況，可以發(fā)現(xiàn)三個顯著特征：
特征1：強者恒強。萬達一騎絕塵，租金收入占TOP20房企持有物業(yè)運營收入的32%；TOP1-5房企占TOP20房企持有物業(yè)運營收入的62%；TOP1-10房企占TOP20的80%。整體來看，持有物業(yè)運營收入TOP20房企同比增長1.7%，其中TOP10房企持有物業(yè)運營收入同比增長4.5%，TOP11-20房企同比-8.3%，前十強房企由于布局廣泛，新開業(yè)項目保持穩(wěn)定，且運營能力相對較強，整體來看收入增速能保持穩(wěn)定。持有物業(yè)經(jīng)營格局基本穩(wěn)定，REITs試點再擴容至消費基礎(chǔ)設(shè)施，機會成熟時，上榜企業(yè)即可實現(xiàn)持有物業(yè)的良性退出。
特征2：與地產(chǎn)開發(fā)帶來的銷售收入相比，持有物業(yè)運營收入盡管在規(guī)模上有所不及，但是勝在穩(wěn)定性更強，受外部環(huán)境、行業(yè)周期的影響相對較小。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2023年50家典型上市房企營業(yè)收入同比下降10.1%，而剔除減租影響后，TOP20房企持有物業(yè)經(jīng)營收入保持穩(wěn)定或略有增長。另外，TOP20企業(yè)2022年持有物業(yè)運營收入占總營業(yè)收入的比重有明顯提升，尤其是地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)并重的房企。剔除不可比數(shù)據(jù)，TOP20企業(yè)持有物業(yè)運營收入占比從2021年的15.6%微增至2022年的15.7%；若不考慮萬達商管和紅星美凱龍，TOP20房企持有物業(yè)運營收入占比從2021年的8.4%微增至2022年的9.1%，收入占比提升明顯。
特征3：持有物業(yè)經(jīng)營除了能帶給企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流，成為助力企業(yè)穿越周期的穩(wěn)定器，還是企業(yè)實現(xiàn)長久經(jīng)營，構(gòu)建第二增長曲線的發(fā)力點。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2022年持有物業(yè)毛利率仍維持在高位，中國金茂、龍湖集團、新城控股和華潤置地等企業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)毛利潤率均在65%以上，與2022年企業(yè)整體毛利潤率相比，優(yōu)勢明顯。
受益于新冠肺炎疫情影響的逐步降低及促銷費政策的不斷推出，2023年以來，我國消費市場持續(xù)復蘇，以華潤置地為例，2023年1-2月華潤置地購物中心重奢及非重奢零售額同比增幅分別為18.4%及25.4%，同店分別反彈9.1%及11.8%，修復趨勢顯著。
房企高管紛紛在2022年業(yè)績會中表示，2023年將有序推進在建類持有物業(yè)項目的建設(shè)、交付與順利開業(yè)。除此之外，房企在未來持有物業(yè)經(jīng)營策略上呈現(xiàn)兩大特色，與住宅開發(fā)類似，一方面，更加注重新增持有物業(yè)的城市布局，收斂聚焦一線城市、核心二線城市及優(yōu)質(zhì)三線城市，提升重點城市的零售市場份額，推動市場地位及業(yè)績貢獻的穩(wěn)步提升；另一方面，開始注重輕重結(jié)合，在當下的市場環(huán)境中，相對于沉淀資金多與回報周期長的重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢凸顯。另外，部分企業(yè)以現(xiàn)金流安全為限，主動加快資產(chǎn)盤活，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，通過資產(chǎn)處置和融資為企業(yè)補充流動性。