第一節(jié) 物業(yè)管理日常服務(wù)
物業(yè) 類型 | 要點和難點分析 | 措施和辦法 |
寫字樓 | l由于商業(yè)與辦公對環(huán)境要求較高； l商業(yè)環(huán)境對消防要求較高； l基本固定在8小時以內(nèi)辦公，時間較固定； l禁止閑雜人員影響辦公。 | l智能化硬件與管理處軟件有機結(jié)合，形成以技防為主，人防為輔的安全防范體系； l嚴格執(zhí)行消防檢查制度，每年都開展至少一次消防演習(xí)； l定點定崗將安全防衛(wèi)工作落實到人。 |
住宅 | l對物業(yè)管理要求細致周到； l居住配套服務(wù)要求較高； l有一定的社區(qū)文化氣氛； l隱私保密要求高； l開放式管理對安防水準要求高。 | l提供細致周到的家政服務(wù)，解除業(yè)主的后顧之憂； l通過一系列的制度落實營造合適的居住環(huán)境； l定期舉辦社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主精神文化生活； l提供24小時優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)。 |
商業(yè) | l提供商鋪裝修代管，代辦消防審批手續(xù)服務(wù)； l成立商務(wù)會，增強商務(wù)交流渠道，增進商戶之間的溝通； l建立商戶檔案及信息發(fā)布自媒體，為商家提供商業(yè)信息把握良機； l舉辦消防安全知識活動，提高消防安全的意識和技能； l就商鋪裝修事項進行宣傳，為經(jīng)營者提供便捷的服務(wù)。 | l控制經(jīng)營項目，在售樓時和業(yè)主簽訂商鋪前期管理協(xié)議； l杜絕非法經(jīng)營的現(xiàn)象，不發(fā)生任何噪音、污水、臭氣等污染； l簽訂“門前三包責任書”，自覺維護門前衛(wèi)生、秩序； l門面及廣告牌，統(tǒng)一規(guī)格和標準，并與xx國際廣場建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)； l按規(guī)定配置滅火器材，做好消防安全的防范措施。 |
公寓 | l安全保密性要求極高； l配套服務(wù)要求極高； l出租性質(zhì)，人員相對不穩(wěn)定； l物業(yè)管理服務(wù)素質(zhì)要求高。 | l提供星級酒店式服務(wù)； l充分利用消防監(jiān)控中心、閉路監(jiān)控、可視對講、外圍的紅外線監(jiān)測等防盜網(wǎng)絡(luò)； l供配電設(shè)備、電梯設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備的安全運行； l設(shè)立設(shè)備專職維修保養(yǎng)責任人，全面負責維護與保養(yǎng)； l建立應(yīng)急反應(yīng)體系處理突發(fā)事件。 |
要點 | 難 點 | 措 施 |
施工現(xiàn)場的管理 | l施工區(qū)與生活工作區(qū)混合，造成安全隱患 | l在酒店公寓與一期交付區(qū)域設(shè)置隔離帶，施工車輛與業(yè)主車輛分區(qū)域按不同路線行駛 l在隔離帶設(shè)置安全崗，設(shè)置提示牌 l告誡業(yè)主不要隨意進入施工現(xiàn)場，進入施工現(xiàn)場必須有發(fā)展商工程部或售樓部的帶領(lǐng)，并戴安全帽 |
施工隊的管理 | l施工人員進入社區(qū)，給業(yè)主帶來安全隱患 | l施工人員原則上不允許進入一期社區(qū)，確需進入的，須辦理相關(guān)出入手續(xù)后，方可進入。 |
施工材料的管理 | l一期工地的材料堆放的影響 | l施工材料的放行須工程部和施工隊雙方簽字，辦理出入手續(xù)后，方可放行。（裝修材料出門需經(jīng)業(yè)主簽字同意） |
環(huán)境衛(wèi)生的管理 | l施工現(xiàn)場泥土、灰塵很大 | l加強保潔力度，每天清掃兩遍，灰塵大的地方每天灑水，保持道路、環(huán)境的清潔 |
施工裝修車輛的管理 | l車輛進出過多，造成交通堵塞，引起安全隱患，同時影響環(huán)境衛(wèi)生 | l確需進入社區(qū)的施工車輛，經(jīng)同意后，辦理手續(xù)，按指定路線、車速行駛，不得長時間停留。 l漏油、漏沙土的車輛不準進入園區(qū)。 |
噪音控制 | l施工噪音對業(yè)主的影響 | l依據(jù)南京市施工噪音管理的有關(guān)規(guī)定，與開發(fā)商和施工單位協(xié)商，既要保證施工工期，又要將對已經(jīng)入住的業(yè)主和客戶的影響降到最小，確定施工時間。 |
三檢：日檢、月檢、年檢；
兩養(yǎng)：大修保養(yǎng)、專業(yè)保養(yǎng)。
4、道路交通安全管理明晰的道路標識系統(tǒng)，人流和車流分開。
5、應(yīng)急反應(yīng)措施
要點 | 措施 |
l裝修宣傳 將國家和南京市有關(guān)家居裝修的規(guī)定，根據(jù)大廈房屋的使用要求編制《裝修手冊》，送給每位業(yè)主，讓業(yè)主了解家居裝修有關(guān)規(guī)定及禁止進行的裝修項目。 l裝修培訓(xùn) 聘請裝修專業(yè)人士為業(yè)主在裝修設(shè)計、材料選用、工程施工管理及預(yù)算等多方面提供專業(yè)意見；并組織三至五家有合法資質(zhì)、信譽良好的裝修公司供業(yè)主選擇。 l裝修保護 為保護公共設(shè)施，在大廳、走道處將鋪設(shè)夾板，作臨時性保護。規(guī)劃電梯口前的場地，指定臨時材料堆放區(qū)和停車通道，使材料的運送從東、北兩處進入地下停車場，再通過電梯將材料運送到樓內(nèi)。 l裝修特設(shè)服務(wù) 設(shè)置裝修通道，供施工單位和施工人員使用，設(shè)計制造專用的手推車，供施工單位使用。 為現(xiàn)場安全及長遠著想，入伙時每戶配備二個滅火器，既保證施工消防安全，又可作家庭防火之用。
| l提供全程的裝修代管服務(wù) 管理處將接受業(yè)主委托，只要一個電話我們將有專人為您操辦。 l可能影響建筑整體協(xié)調(diào)的裝修，如空調(diào)機的位置、商鋪廣告牌等，管理處將制定統(tǒng)一的安裝標準；50平方米以上的商鋪裝修應(yīng)報消防部門審批； l裝修施工實行憑證進出，制止野蠻、不文明的行為； l裝修時間規(guī)定： l入住率不足30%， 7：00～22：00； 入住率達到30%以上，8：00～12：00、下午14：00～19：00； l業(yè)主喬遷之日管理處將提供多方面的幫助和方便。
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五、項目遺留問題的處理
要點 | 措施 |
l業(yè)主驗房后，存在的項目工程局部質(zhì)量問題。 l施工單位不配合或施工單位再次維修后，問題仍然存在，業(yè)主還不滿意； l業(yè)主裝修后，是工程質(zhì)量問題還是裝修質(zhì)量問題難以確定，業(yè)主認為是工程質(zhì)量問題； l發(fā)展商在售樓過程中給業(yè)主和客戶的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主和客戶將不滿轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司。 | l簽訂三方保修協(xié)議 三方保修協(xié)議，就是由發(fā)展商授權(quán)物業(yè)管理公司，直接通知施工安裝單位的工程質(zhì)量問題進行維護。 如施工安裝單位沒有按協(xié)議規(guī)定的時間和要求進行，物業(yè)管理公司有權(quán)聘請外協(xié)單位施工，所發(fā)生的費用直接通知發(fā)展商從安裝施工單位的尾款中扣除。 l前期介入服務(wù) 注重前期介入的跟蹤，在前期工程跟進時就建立業(yè)主房屋檔案，逐項記錄，站在業(yè)主的立場向發(fā)展商提出工程質(zhì)量工作建議。 把好房屋接管驗收關(guān)，在竣工驗收前進行一次房屋本體和配套公共設(shè)施設(shè)備的驗收，按收樓標準列出存在的問題，并將問題建議提交發(fā)展商整改。 為開發(fā)商分憂，與開發(fā)商和施工單位建立良好的合作關(guān)系，在開發(fā)商的授權(quán)下，簽訂三方保修協(xié)議，切實做好工程遺留問題的處理。 開展物業(yè)管理前期咨詢服務(wù)。 |