為充分發(fā)揮司法助力社會治理現(xiàn)代化水平提升的積極作用，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理體系進(jìn)一步完善、服務(wù)行為進(jìn)一步規(guī)范、群眾滿意度進(jìn)一步提升、行業(yè)發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，江蘇省昆山市于2021年10月成立全省首家實體化運行的物業(yè)巡回法庭，集中處理轄區(qū)城鎮(zhèn)化水平高的玉山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)物業(yè)糾紛，探索建立集訴源治理、專業(yè)調(diào)處、訴調(diào)對接、示范訴訟為一體的一站式物業(yè)糾紛疏導(dǎo)化解新平臺，以具體糾紛為切入點構(gòu)建問題源頭解決、服務(wù)品質(zhì)提升、關(guān)系和諧穩(wěn)定的司法助力基層治理新載體。2022年12月，物業(yè)巡回法庭工作被蘇州市委政法委評為蘇州市“關(guān)愛民生法治行”十佳項目。
整合多方資源 建強糾紛化解陣地
昆山市以物業(yè)巡回法庭為中心，打造覆蓋開發(fā)區(qū)、高新區(qū)內(nèi)所有小區(qū)的“1樞紐、2片區(qū)、N網(wǎng)點”物業(yè)解紛網(wǎng)絡(luò)，橫向?qū)訉俚匚锕懿块T、物業(yè)糾紛人民調(diào)解工作室，縱向?qū)由鐓^(qū)物管工作站、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，推動司法審判工作重心前移、力量下沉。
在7個人口密集、糾紛多發(fā)的社區(qū)設(shè)立工作聯(lián)系點，特邀調(diào)解員入駐化解糾紛。同時，聯(lián)合市司法局設(shè)立“融訴驛站”等線上工作站，通過引導(dǎo)當(dāng)事人積極適用督促程序高效化解物業(yè)糾紛。
優(yōu)化調(diào)審力量 實現(xiàn)矛盾多方共調(diào)
昆山市法院選任特邀調(diào)解員常態(tài)化圍繞業(yè)委會、消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)、電梯維護(hù)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等方面開展物業(yè)糾紛調(diào)解工作，形成多層次、遞進(jìn)式的物業(yè)糾紛訴前化解體系。為配合處理物業(yè)巡回法庭與日俱增的案件，昆山市調(diào)動全市行業(yè)力量，首批選配50名專業(yè)人員和2名法務(wù)專員，通過培訓(xùn)考核后，納入調(diào)解員隊伍。
針對涉及群體廣、專業(yè)程度高、調(diào)解難度大的糾紛，指派擅長相關(guān)領(lǐng)域的調(diào)解員和法官組建“菜單式”聯(lián)合調(diào)解團(tuán)隊，通過現(xiàn)場查看、召開聯(lián)席會議的方式，進(jìn)行訴前調(diào)解。在陳某某等104名業(yè)主訴某撤場物業(yè)服務(wù)企業(yè)清退預(yù)收物業(yè)費、停車費糾紛中，即由法官、社區(qū)工作人員和特邀調(diào)解員組成聯(lián)調(diào)團(tuán)隊成功在訴前調(diào)解，促使撤場物業(yè)服務(wù)企業(yè)退回預(yù)收物業(yè)費30余萬元，化解物業(yè)糾紛133件，獲得業(yè)主一致認(rèn)可。
試點在世茂天成物業(yè)、萬科物業(yè)、采林物業(yè)、博陽物業(yè)、樂成物業(yè)、金僑物業(yè)、上海銳翔上房物業(yè)等公司管理的小區(qū)設(shè)立聯(lián)系點，由特邀調(diào)解員入駐開展糾紛調(diào)解工作，延伸物業(yè)巡回法庭輻射范圍，促進(jìn)矛盾化解在萌芽、解決在家門口。
聚焦重點難題 規(guī)范訴前調(diào)解流程
根據(jù)業(yè)主反映的物業(yè)矛盾糾紛，昆山市物業(yè)巡回法庭組織專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場檢查，做好公眾評判、釋法明理工作。截至目前，已督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改640余處，公示整改方案和整改結(jié)果10家，整改后促成366件糾紛在訴前成功化解。
針對空置房業(yè)主聯(lián)系困難的問題，為避免缺席判決，昆山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局打造房產(chǎn)信息查詢綠色通道，協(xié)助物業(yè)巡回法庭查詢相關(guān)信息，促成業(yè)主參與調(diào)解。同時，指導(dǎo)昆山市物業(yè)服務(wù)管理協(xié)會配合物業(yè)巡回法庭制定物業(yè)糾紛化解操作手冊，規(guī)范訴前調(diào)解流程。
促進(jìn)長效長治 推動治理水平提升
創(chuàng)新推出“安居樂業(yè)”物業(yè)糾紛訴源治理模式，遵循以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升帶動業(yè)主交費意識提升的正向治理路徑，通過調(diào)解員督促整改、引導(dǎo)業(yè)主自覺交費、提出司法建議等流程，實現(xiàn)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)更加良性、健康發(fā)展的目標(biāo)。
同時，建立示范調(diào)判、公眾評判機(jī)制，定期邀請業(yè)主、社區(qū)人員、物業(yè)人員旁聽，做好判后釋法、庭后普法工作，達(dá)到“審理一案、教育一片、影響一批”的效果。
物業(yè)巡回法庭充分發(fā)揮司法助力社會治理現(xiàn)代化水平提升的積極作用，促進(jìn)協(xié)同治理機(jī)制進(jìn)一步健全、服務(wù)行為進(jìn)一步規(guī)范、群眾滿意度進(jìn)一步提升、行業(yè)發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。物業(yè)巡回法庭成立以來，共訴前成功調(diào)解物業(yè)糾紛1706件；立案受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛645件，結(jié)案610件，其中調(diào)撤結(jié)案441件，調(diào)撤率約72.3%。
“小”物業(yè)，“大”民生。昆山市物業(yè)服務(wù)管理協(xié)會主動接受有關(guān)方面指導(dǎo)，對實際案件全過程參與，對訴訟全流程進(jìn)行梳理，并發(fā)布相關(guān)指導(dǎo)文件，主動服務(wù)、陣地前移，全力妥善化解物業(yè)糾紛。同時，將物業(yè)巡回法庭受理案件的范圍逐步擴(kuò)大到全市，切實以能動司法促進(jìn)基層社會治理，共建和諧宜居環(huán)境，提升人民群眾獲得感、幸福感、安全感。