現(xiàn)今社會，物業(yè)行業(yè)可謂是備受矚目，其影響力無處不在。自我國住宅全面商品化后，物業(yè)行業(yè)逐漸滲透進(jìn)人們的日常生活。如今，不論是新建小區(qū)還是經(jīng)過翻新改造的老舊小區(qū)，幾乎都能看到物業(yè)公司的身影。顯然，物業(yè)公司已經(jīng)成為人們生活中不可或缺的一部分。
從商業(yè)角度來看，物業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系本是互利共贏的。業(yè)主期望以合理的費用享受高質(zhì)量的服務(wù)，而物業(yè)公司則通過提供這些服務(wù)來獲得收益。然而，盡管這種關(guān)系看似完美，現(xiàn)實中卻常常出現(xiàn)矛盾和不滿，使得物業(yè)行業(yè)的聲譽(yù)每況愈下。
這種局面的形成，并非僅僅因為個別不良物業(yè)公司的行為，而是整個行業(yè)中普遍存在的問題。業(yè)主聘請物業(yè)公司，是期望得到優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司提供的服務(wù)不盡如人意時，業(yè)主自然會感到失望和不滿。比如，當(dāng)物業(yè)公司遇到問題時，常常將責(zé)任歸咎于業(yè)主，指責(zé)他們不愿意支付物業(yè)費。然而，物業(yè)公司卻往往忽視了業(yè)主不繳費背后的原因——那就是物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。如果物業(yè)公司能夠真正站在業(yè)主的角度，提供真正符合業(yè)主需求的服務(wù)，那么物業(yè)費的收繳問題自然會迎刃而解。
目前，眾多小區(qū)中，業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾日益尖銳，甚至某些沖突已至難以調(diào)和之境。在筆者看來，物業(yè)公司責(zé)任感的缺失是這一局面的核心所在。在這個矛盾體中，業(yè)主往往淪為弱勢一方，這確實有些令人唏噓。作為小區(qū)真正的主人，業(yè)主們卻被物業(yè)公司壓制，物業(yè)公司反客為主，自詡為小區(qū)的主導(dǎo)者和管理者，視業(yè)主為斂財?shù)膶ο蟆，F(xiàn)實中，不乏傲慢至極的物業(yè)公司，面對問題總是以“領(lǐng)導(dǎo)規(guī)定的、公司規(guī)定的”為借口推脫責(zé)任。我們必須深刻認(rèn)識到，業(yè)主才是小區(qū)真正的主人，而物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)們卻常常避而不見，卻又能通過控制物業(yè)工作人員來管理整個小區(qū)。
很明顯，物業(yè)公司并非都是盡善盡美的，有些物業(yè)公司的行為，盡管不至于被定義為黑惡勢力，但其對待業(yè)主的態(tài)度和方式，確實令人深感遺憾。他們不僅未能提供應(yīng)有的服務(wù)，反而巧立名目，亂收費用。在許多小區(qū)，業(yè)主們無法直接繳納電費、水費，而需要通過物業(yè)公司，這其中往往存在著不為人知的費用增加。停車服務(wù)費過高，甚至對于購買了車位的業(yè)主，每月仍需支付高額的“管理費”。更有甚者，一些物業(yè)公司還在門禁卡上耍小聰明，通過辦理新門禁卡來迫使業(yè)主繳納物業(yè)費。然而，這些并非最惡劣的行為。有些物業(yè)公司甚至通過限制業(yè)主停車、停水停電甚至禁止業(yè)主使用電梯的方式來逼迫業(yè)主繳納物業(yè)費，這些行為不僅惡劣，而且違法。
對于這些行為，物業(yè)公司的工作人員似乎并無任何愧疚之感。他們認(rèn)為，只要業(yè)主不繳納物業(yè)費，他們就有權(quán)力使用這些手段。然而，他們忘記了，他們只是被業(yè)主聘請來提供服務(wù)的，業(yè)主才是小區(qū)真正的主人。他們之所以能如此肆無忌憚地對待業(yè)主，很大程度上是因為缺乏有效的監(jiān)管機(jī)構(gòu)來約束他們。雖然街道辦事處負(fù)責(zé)監(jiān)管物業(yè)公司，但由于缺乏執(zhí)法權(quán)，很多時候只能進(jìn)行協(xié)調(diào)。而對于一些物業(yè)公司來說，他們似乎并不在乎這些協(xié)調(diào)，這使得業(yè)主們在面對不良的物業(yè)公司時，往往只能選擇忍耐，無力改變現(xiàn)狀。
盡管有人呼吁廢除物業(yè)，但我們必須承認(rèn)，大多數(shù)業(yè)主依然依賴于物業(yè)公司提供的服務(wù)。因此，在尚未找到可行的替代方案之前，廢除物業(yè)并非明智之舉。誠然，有些小區(qū)成功實現(xiàn)了自治，效果可觀，但這背后往往依賴于一群負(fù)責(zé)任的業(yè)主和業(yè)主委員會。遺憾的是，現(xiàn)實中許多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間存在不正當(dāng)?shù)睦骊P(guān)系，這意味著即便沒有物業(yè)公司，業(yè)主的權(quán)益仍可能受到侵害。為了應(yīng)對物業(yè)行業(yè)的種種問題，《民法典》為業(yè)主們提供了新的權(quán)益保障。以下是業(yè)主們應(yīng)當(dāng)知曉的三個新權(quán)益：
1，業(yè)主們有權(quán)更換物業(yè)公司?！睹穹ǖ洹返?84條明確規(guī)定，業(yè)主有權(quán)依法更換建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。這意味著，即便是開發(fā)商指定的物業(yè)公司，業(yè)主們也有權(quán)選擇更換。過去，盡管更換物業(yè)的需求存在，但由于缺乏明確的法律支撐，實際操作中往往困難重重。然而，隨著《民法典》的頒布，業(yè)主們團(tuán)結(jié)起來更換物業(yè)公司將變得更加容易。這種變化無疑會對物業(yè)公司形成壓力，促使其提高服務(wù)質(zhì)量，以滿足業(yè)主的需求。
2，小區(qū)的公共區(qū)域經(jīng)營收益，按照《民法典》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)歸屬業(yè)主共有。這意味著，扣除合理成本后，這些收益應(yīng)成為業(yè)主的共同財富。過去，物業(yè)公司往往對這些收益的使用含糊其詞，通常聲稱用于小區(qū)建設(shè)，但實際情況可能并非如此。然而，隨著法律法規(guī)的明確，物業(yè)公司若再挪用這些資金，將觸犯法律。這些公共區(qū)域的收益相當(dāng)可觀，若能有效利用，比如填補(bǔ)小區(qū)公共維修基金，將能顯著降低業(yè)主的居住成本。
3，業(yè)主對于物業(yè)費的收取和支出都享有知情權(quán)，這是《民法典》第943條賦予我們的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)人員有責(zé)任定期公開服務(wù)內(nèi)容、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)、維修資金使用情況，以及業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等。這樣的透明化操作，讓業(yè)主明白自己的物業(yè)費去向，同時也監(jiān)督物業(yè)公司更好地履行職責(zé)。有了業(yè)主的監(jiān)督，物業(yè)公司將不得不更加用心地服務(wù)小區(qū)，因為任何不當(dāng)行為都將通過資金使用明細(xì)暴露無遺。
盡管目前取消物業(yè)并不現(xiàn)實，小區(qū)自治也僅是個別案例，難以保證業(yè)主委員會的有效性和責(zé)任心。因此，我們需要制定更為嚴(yán)格的監(jiān)管政策來規(guī)范物業(yè)行業(yè)。只有這樣，才能確保業(yè)主的權(quán)益得到保障，小區(qū)環(huán)境得到持續(xù)改善。