自滿人入關(guān)后的這幾百年，中國(guó)似乎什么都落后于西方，物業(yè)亦不例外。
1981年3月10日，中國(guó)第一個(gè)物業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立，但它比英國(guó)最早的物業(yè)公司晚了120年。
好在中國(guó)人多，又有“超英趕美”的傳統(tǒng)。時(shí)至今日，中國(guó)物業(yè)已突飛猛進(jìn)地達(dá)到了10余萬(wàn)家企業(yè)，千萬(wàn)從業(yè)大軍，“管理”著七億多人口，看護(hù)著數(shù)百萬(wàn)億的資產(chǎn)。
這在人類史上無(wú)疑是空前的。
自物業(yè)出現(xiàn)后，整整十年，1991年3月22日，在深圳萬(wàn)科天景花園成立了中國(guó)第一個(gè)業(yè)委會(huì)。作為開發(fā)商的王石親臨現(xiàn)場(chǎng)祝賀。
從此，物業(yè)和業(yè)主這對(duì)“冤家”，既“風(fēng)雨同舟”，又“各懷鬼胎”……
2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，這個(gè)行業(yè)政策距這個(gè)行業(yè)的出現(xiàn)遲到了22年。
比它更有權(quán)威和地位的《物權(quán)法》歷時(shí)14年，8次審議（可見(jiàn)其慎重和艱難！），于2007年3月16日頒布，晚了26年零6天！
有必要對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》作個(gè)辯解：
國(guó)務(wù)院當(dāng)初頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》的初衷，并不是要物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主進(jìn)行管理，而是政府相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)企業(yè)實(shí)行行業(yè)管理，所以至今修改和完善的《條例》，包括地方出臺(tái)的仍稱《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
但物業(yè)企業(yè)一直誤讀了十幾年，他們長(zhǎng)期對(duì)業(yè)主實(shí)行“管理”，連注冊(cè)公司都是“XX物業(yè)管理有限公司”，那大蓋帽，特警服，動(dòng)輒拳腳相交的形式和內(nèi)容，直接將業(yè)主“管理”得天怒人怨！
先后出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》，的確沒(méi)有明確物業(yè)服務(wù)業(yè)主這一關(guān)鍵內(nèi)容，即便是修改后《條例》也只是淡淡的幾筆。這與其說(shuō)是漏洞，不如說(shuō)是滑稽，更不如說(shuō)為“冤家”的形成留下了伏筆……
縱觀30多年的物業(yè)史，就是一部物業(yè)企業(yè)以壓倒性優(yōu)勢(shì)完敗業(yè)主的歷史。史稱“物業(yè)時(shí)代”。
首先，業(yè)主花錢購(gòu)買服務(wù)，卻沒(méi)有選擇誰(shuí)來(lái)服務(wù)的權(quán)力，《條例》和《物權(quán)法》都說(shuō)由開發(fā)商幫你挑選；業(yè)主也不能輕易更換物業(yè)，“那比換美國(guó)總統(tǒng)還難”；現(xiàn)在的“招投標(biāo)”看上去公平，實(shí)則荒唐，由一幫與業(yè)主毫不相干的人來(lái)決定誰(shuí)為業(yè)主服務(wù)。
幾十年的這種約定俗成，形成了“業(yè)主掏錢購(gòu)買任人擺布”的局面。
其次，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主出，價(jià)格不由業(yè)主定，而且只漲不降；最憋屈的是一樓業(yè)主：那電梯間的公攤面積、電梯電費(fèi)、電梯維修費(fèi)等，與我何干？可費(fèi)用我一個(gè)子兒都不少。
再次，停車、廣告、租賃等公共收益，法律都明確是“歸全體業(yè)主所有”，可業(yè)主們?cè)趲资昀飶奈础八小边^(guò)。歸誰(shuí)所有了呢：開發(fā)商、物業(yè)、近水樓臺(tái)的人……
還有，那維修資金是業(yè)主購(gòu)房時(shí)貢獻(xiàn)的，存哪里？做何用？何時(shí)用？用多少？還有沒(méi)有？絕大多數(shù)業(yè)主不知情；一些不到20年的小區(qū)，“維修資金”已全部告罄，未來(lái)50年（70年產(chǎn)權(quán)），眼見(jiàn)著搖搖入墜，無(wú)人問(wèn)津。
最后，業(yè)主付出這么多，貢獻(xiàn)如此大，能安居樂(lè)業(yè)么？統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示：78%以上的業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿意。
“物業(yè)時(shí)代”持續(xù)了三十七年，這應(yīng)該是中國(guó)物業(yè)的“前世”。
在“前世”里，物業(yè)企業(yè)占盡了“天時(shí)地利”、吃盡了“山珍海味”、閱盡了“人間春色”、干盡了“坐享其成”。
近幾年連資本都看好了物業(yè)，有港股上市的物業(yè)企業(yè)，財(cái)報(bào)顯示年利潤(rùn)率竟超30%以上。
各行各業(yè)都如履薄冰、起伏跌宕。唯有物業(yè)，“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚臺(tái)”，真乃“悶頭雞啄白米”。
然而，“物業(yè)時(shí)代”已走進(jìn)黃昏，“業(yè)主時(shí)代”已穿越黎明。分水嶺也許就在2018年。
中國(guó)物業(yè)的“今生”開始了：
修改后的法規(guī)全部重申并強(qiáng)調(diào)：公共收益歸全體業(yè)主所有；
在和物業(yè)的訴訟中，法院判業(yè)主勝了，最高法也判業(yè)主勝了；
維權(quán)成功的案例多了；
物歸原主了；
該履行主人職責(zé)了；
這一切皆因業(yè)主醒了！
如果說(shuō)物業(yè)的“前世”是“物業(yè)時(shí)代”的話，那么物業(yè)的“今生”就是“業(yè)主時(shí)代”了。
所謂“業(yè)主時(shí)代”，就是正本清源，業(yè)主當(dāng)家作主。
這不僅是市場(chǎng)的回歸，還是公平和正義體現(xiàn)，更是人民對(duì)美好生活向往的必經(jīng)之路。
“物業(yè)時(shí)代”里，每家物業(yè)都盈利，哪些喊著虧損而不忍離去的物業(yè)，要么堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，要么伺機(jī)獲利。絕不會(huì)做賠本買賣，因?yàn)樗麄冸S時(shí)可以撤離。
在“業(yè)主時(shí)代”里，可能會(huì)出現(xiàn)三種形態(tài)的物業(yè)：
一、良性物業(yè)：識(shí)時(shí)務(wù)、識(shí)大體，有良好的企業(yè)文化，有足夠的規(guī)模，有重頭再來(lái)的勇氣，有轉(zhuǎn)型升級(jí)的能力，有善待業(yè)主的胸懷，有新增功能的利潤(rùn)等。
此類企業(yè)為數(shù)不多，即便是過(guò)去的“前三甲”也不一定能為之；
二、中性物業(yè)：接受現(xiàn)實(shí)，不指望“公共收益”也能生存，努力改善業(yè)主關(guān)系，同時(shí)提高服務(wù)質(zhì)量和技術(shù)水平，能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在薄利中還能堅(jiān)持，最終能走出困境，并贏得業(yè)主的理解和支持。
這類企業(yè)占大多數(shù)，關(guān)鍵是看能否“洗心革面”，“重新做人”；
三、劣性物業(yè)：習(xí)慣了我行我素，不理會(huì)“山雨欲來(lái)”，在“管理”和“服務(wù)”上不忘初衷，繼續(xù)欺行霸市、巧取豪奪，視業(yè)主為天敵，在收費(fèi)和服務(wù)間永遠(yuǎn)先選擇收費(fèi)……
這類企業(yè)為數(shù)不少，最終結(jié)果就兩字：出局。
隨著“業(yè)主時(shí)代”的到來(lái)，物業(yè)的“今生”已不難預(yù)料：
良性的物業(yè)企業(yè)與業(yè)主共享未來(lái)；
中性的物業(yè)企業(yè)與業(yè)主走上談判桌；
劣性的物業(yè)企業(yè)與業(yè)主說(shuō)聲永別。
有的小區(qū)能享受到越來(lái)越好的服務(wù)；
有的小區(qū)會(huì)走向自治；
有的小區(qū)將面臨物業(yè)的撤離……
對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，注定要承受一次動(dòng)蕩。
無(wú)論哪種，而進(jìn)入“業(yè)主時(shí)代”的物業(yè)，注定要面臨一次危機(jī)。
所謂危機(jī)，既是危險(xiǎn)，也是機(jī)會(huì)。能面朝大海，就能春暖花開，對(duì)于任何能接受現(xiàn)實(shí)的物業(yè)來(lái)說(shuō)，與其坐以待斃，不如絕地重生！
幾十年的實(shí)踐證明：物業(yè)行業(yè)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)中有著不可低估的作用，其地位已今非昔比?！叭【單飿I(yè)”是一種無(wú)奈的吶喊，于事無(wú)濟(jì)，亦不現(xiàn)實(shí)。
在文明國(guó)家，從事物業(yè)服務(wù)的人員倍受尊重。
在“業(yè)主時(shí)代”，物業(yè)的服務(wù)理念、人員結(jié)構(gòu)、技術(shù)方法、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系等，都將發(fā)生重大改變。
筆者不才，對(duì)行業(yè)潛心研究了兩年，中國(guó)物業(yè)面臨著“改朝換代”，物業(yè)行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，潛伏了多年的危機(jī)必然爆發(fā)。為此，對(duì)“業(yè)主時(shí)代”物業(yè)的“今生”，如何對(duì)應(yīng)，特提出四條思路，供各位同仁參考：
一、親情物業(yè)
物業(yè)和業(yè)主，不能理解為主仆關(guān)系、買賣關(guān)系，在本質(zhì)上是一種相依為命的關(guān)系。多年來(lái)之所以形成一種“天敵”，主要是關(guān)系未理順。矛盾的主要方面在于物業(yè)。沒(méi)有物業(yè)可以有業(yè)主，但沒(méi)有業(yè)主就沒(méi)有物業(yè)。
萬(wàn)科物業(yè)的規(guī)章細(xì)則，共有3000多條，沒(méi)有任何員工記得住。但任何一家物業(yè)的員工記住“業(yè)主是親人”這一條就足夠，一切問(wèn)題就迎刃而解。
二、技術(shù)物業(yè)
現(xiàn)代技術(shù)突飛猛進(jìn)，但用之于物業(yè)的少之又少。線上技術(shù)是表象（有上市企業(yè)將線上表象做的風(fēng)生水起，但線下一塌糊涂，招來(lái)罵聲一片），線下技術(shù)才是根本。如果將實(shí)用新型技術(shù)應(yīng)用到物業(yè)，提高物業(yè)自身管理水平和降低人工成本還在其次，關(guān)鍵是給業(yè)主帶來(lái)方便和快捷。
可惜很多物業(yè)企業(yè)，看不透也不愿投。
三、共享物業(yè)
物業(yè)顯然是有利可圖的，形成的利是由業(yè)主和物業(yè)共同完成的，甚至主要是業(yè)主完成的。但一直被物業(yè)獨(dú)享則顯失公平。如果做到了“親情物業(yè)”和“技術(shù)物業(yè)”，那么“共享物業(yè)”就成為可能。賬目公開、收支透明、合理分配，共享其成是未來(lái)“業(yè)主時(shí)代”的主要運(yùn)作模式。
如果物業(yè)真的將業(yè)主服務(wù)好了，沒(méi)有業(yè)主會(huì)眼紅物業(yè)的利潤(rùn)，更不會(huì)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)。
四、延伸物業(yè)
“業(yè)主時(shí)代”的物業(yè)，不能僅僅盯住物業(yè)費(fèi)和公共收益了，應(yīng)拓展業(yè)務(wù)，增加功能，為業(yè)主提供更周到、更全面的服務(wù)。諸如洗衣、寵物寄養(yǎng)、房屋中介、托幼、護(hù)老、生鮮供應(yīng)等等一站式服務(wù)。
這是物業(yè)企業(yè)在“業(yè)主時(shí)代”的主營(yíng)方向，也是物業(yè)企業(yè)生存和發(fā)展的巨大空間。
總之，物業(yè)人應(yīng)以新時(shí)代的視覺(jué)，充分認(rèn)識(shí)物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入歷史的巨變時(shí)代。變則可能重生，不變肯定出局。
由“物業(yè)時(shí)代”進(jìn)入“業(yè)主時(shí)代”，對(duì)物業(yè)行業(yè)而言，是一次洗牌，更是一次提升！
人間正道是滄桑，共享美好是方向……