物業(yè)新聞網(wǎng)訊：
詳細(xì)
&
解讀
2023年5月，億翰智庫(kù)與新京報(bào)房產(chǎn)新聞部聯(lián)合發(fā)布數(shù)項(xiàng)“房企年報(bào)”系列研究成果，本篇文章《2022上市房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入TOP20》重點(diǎn)分析典型企業(yè)持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入情況。
據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，受2022年新冠肺炎疫情的影響，企業(yè)積極踐行社會(huì)責(zé)任，對(duì)租戶進(jìn)行租金減免，再疊加部分持有物業(yè)出租率與酒店入住率呈不同程度的下降，再疊加免租政策，持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入TOP20房企中有65%的企業(yè)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入負(fù)增長(zhǎng)。但剔除減租影響后，部分房企能實(shí)現(xiàn)持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的正增長(zhǎng)?？v觀2022年上市房企持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，可以發(fā)現(xiàn)三個(gè)顯著特征：
特征1：強(qiáng)者恒強(qiáng)。萬達(dá)一騎絕塵，租金收入占TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的32%；TOP1-5房企占TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的62%；TOP1-10房企占TOP20的80%。整體來看，持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入TOP20房企同比增長(zhǎng)1.7%，其中TOP10房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)4.5%，TOP11-20房企同比-8.3%，前十強(qiáng)房企由于布局廣泛，新開業(yè)項(xiàng)目保持穩(wěn)定，且運(yùn)營(yíng)能力相對(duì)較強(qiáng)，整體來看收入增速能保持穩(wěn)定。持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)格局基本穩(wěn)定，REITs試點(diǎn)再擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，機(jī)會(huì)成熟時(shí)，上榜企業(yè)即可實(shí)現(xiàn)持有物業(yè)的良性退出。
特征2：與地產(chǎn)開發(fā)帶來的銷售收入相比，持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入盡管在規(guī)模上有所不及，但是勝在穩(wěn)定性更強(qiáng)，受外部環(huán)境、行業(yè)周期的影響相對(duì)較小。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2023年50家典型上市房企營(yíng)業(yè)收入同比下降10.1%，而剔除減租影響后，TOP20房企持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入保持穩(wěn)定或略有增長(zhǎng)。另外，TOP20企業(yè)2022年持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占總營(yíng)業(yè)收入的比重有明顯提升，尤其是地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并重的房企。剔除不可比數(shù)據(jù)，TOP20企業(yè)持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占比從2021年的15.6%微增至2022年的15.7%；若不考慮萬達(dá)商管和紅星美凱龍，TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占比從2021年的8.4%微增至2022年的9.1%，收入占比提升明顯。
特征3：持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)除了能帶給企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流，成為助力企業(yè)穿越周期的穩(wěn)定器，還是企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，構(gòu)建第二增長(zhǎng)曲線的發(fā)力點(diǎn)。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2022年持有物業(yè)毛利率仍維持在高位，中國(guó)金茂、龍湖集團(tuán)、新城控股和華潤(rùn)置地等企業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)率均在65%以上，與2022年企業(yè)整體毛利潤(rùn)率相比，優(yōu)勢(shì)明顯。
受益于新冠肺炎疫情影響的逐步降低及促銷費(fèi)政策的不斷推出，2023年以來，我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，以華潤(rùn)置地為例，2023年1-2月華潤(rùn)置地購(gòu)物中心重奢及非重奢零售額同比增幅分別為18.4%及25.4%，同店分別反彈9.1%及11.8%，修復(fù)趨勢(shì)顯著。
房企高管紛紛在2022年業(yè)績(jī)會(huì)中表示，2023年將有序推進(jìn)在建類持有物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)、交付與順利開業(yè)。除此之外，房企在未來持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略上呈現(xiàn)兩大特色，與住宅開發(fā)類似，一方面，更加注重新增持有物業(yè)的城市布局，收斂聚焦一線城市、核心二線城市及優(yōu)質(zhì)三線城市，提升重點(diǎn)城市的零售市場(chǎng)份額，推動(dòng)市場(chǎng)地位及業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的穩(wěn)步提升；另一方面，開始注重輕重結(jié)合，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，相對(duì)于沉淀資金多與回報(bào)周期長(zhǎng)的重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)凸顯。另外，部分企業(yè)以現(xiàn)金流安全為限，主動(dòng)加快資產(chǎn)盤活，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，通過資產(chǎn)處置和融資為企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)性。