物業(yè)頭條訊:
摘要：報告期內(nèi)眾多物企都采取了類似回歸保守以及戰(zhàn)略收縮的手段，這也從側(cè)面反映了行業(yè)溫度的變化。（報告期2023.05.16-2023.06.16）
觀點指數(shù) 從近幾個月物業(yè)企業(yè)的外拓情況來看，目前外拓的重點已經(jīng)大比例地移至公共服務領(lǐng)域，這條賽道也將成為未來行業(yè)的重要業(yè)績支撐點。
值得關(guān)注的是，恒大物業(yè)與奧園健康都于報告期內(nèi)公開了其停牌期間的業(yè)績情況，2021年虧損，2022年轉(zhuǎn)虧為盈。業(yè)務運營方面，合約面積有一定縮水，在管面積則變化不大，這意味著在停牌期間這兩家物企的對外拓展情況基本處于停滯狀態(tài)。
另外，報告期內(nèi)還發(fā)生了多家物企終止收購、改變募資款用途等傾向戰(zhàn)略收縮的事件，這也是行業(yè)環(huán)境的變化對物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略影響的反映。
外拓與戰(zhàn)略合作并進
報告期內(nèi)物企仍維持一定拓展節(jié)奏，除關(guān)聯(lián)方交付項目之外，目前物企新增項目主要以公共服務類型為主，其中既包含對政府、事業(yè)單位等公共機構(gòu)的物業(yè)提供的物業(yè)服務，也包含對街道、河道等城市公共區(qū)域提供的環(huán)衛(wèi)和綜合管養(yǎng)等服務，物業(yè)企業(yè)公共服務這條賽道的思路已經(jīng)愈發(fā)清晰。
外拓之外，對外的戰(zhàn)略合作也是物企運營和增長的要點，報告期內(nèi)物管行業(yè)亦發(fā)生多次物企的對外戰(zhàn)略合作。值得一提的是，保利物業(yè)于6月9日舉辦了鎮(zhèn)長論壇，并在會上與蘭考縣人民政府、溫州市鹿城區(qū)人民政府等地方政府和部門簽訂了在全域服務、社會治理等方面的戰(zhàn)略合作儀式，繼續(xù)在城市服務領(lǐng)域進行探索和深耕，和其他主流物企相比，保利物業(yè)的城市服務業(yè)務和商業(yè)性質(zhì)相比，有更濃重的社會和基層治理色彩。
5月30日，金科服務公告對金科股份(1.070, 0.00, 0.00%)進行起訴，涉案金額15.32億元，本次借款款項發(fā)生于金科服務大股東更換之前，該筆貸款的年化利率8.6%，抵押物的公允價值為22.82億元，由于抵押物的存在，金科服務的損失預計不會過大。
目前行業(yè)內(nèi)物業(yè)企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的欠款糾紛較為普遍，而由于物業(yè)公司和地產(chǎn)開發(fā)商之間多為兄弟或母子公司關(guān)系，較少將相關(guān)糾紛訴諸法庭，金科服務本次主動起訴關(guān)聯(lián)方主要是得益于博裕已取代金科股份成為其大股東。
此前，上市物業(yè)企業(yè)也曾因關(guān)聯(lián)款項問題對關(guān)聯(lián)地產(chǎn)執(zhí)行法律程序，例如鑫苑服務就曾因4.02億元質(zhì)押存款被劃轉(zhuǎn)后，對鑫苑地產(chǎn)提交仲裁。
恒大物業(yè)與奧園健康補發(fā)往期業(yè)績，大量物企仍停牌
恒大物業(yè)與奧園健康都于近期補發(fā)了近年業(yè)績，但其復牌工作仍在進展當中。其中恒大物業(yè)停牌是因134億質(zhì)押存款被強制執(zhí)行，而奧園健康停牌是因業(yè)績無法發(fā)出。
從業(yè)績來看，除了規(guī)模差異較大，奧園健康與恒大物業(yè)在停牌期間的業(yè)績上有很多相似之處，二者在財務上均是將減值處理主要放在了2021年度，因此2021年都處于虧損狀態(tài)。而2022年則實現(xiàn)了轉(zhuǎn)虧為盈，但整體營收方面，二者在2022年度都有了一定縮水。
從項目面積來看，奧園健康與恒大物業(yè)2022年的合約面積和去年相比甚至也有一定縮水，營收的縮水可能是因為非業(yè)主增值服務等關(guān)聯(lián)業(yè)務的剔除，這在上市物企2022年的業(yè)績中多有發(fā)生，屬正?，F(xiàn)象。而管理和合約面積的變化，反映的則是其在基礎物業(yè)服務規(guī)模方面的退步，說明企業(yè)過去一年的外拓工作發(fā)展相當不利，而且可能也曾發(fā)生過主動或被動的丟盤現(xiàn)象。
過往業(yè)績的順利發(fā)布，意味著企業(yè)對復牌工作的推進有了進展，但是恒大物業(yè)由于存在已經(jīng)被公開披露的134億存款被質(zhì)押事件，情況要更為復雜，仍然要等待有效的解決方案落地。
截至目前，港股上市的物業(yè)公司中有8家仍處于停牌狀態(tài)，其中力高健康生活、旭輝永升服務、佳源服務與康橋悅生活都是因未能發(fā)出2022年年報而新停牌。而恒大物業(yè)、彩生活、奧園健康等物企則已停牌一年有余，自從物業(yè)股紛紛上市至今，僅藍光嘉寶服務一家因故退市（被碧桂園服務收購），若當前的停牌物企復牌工作推進不順，可能會有更多物企都陷入退市的危機。
收購終止與戰(zhàn)略收縮
6月5日，新大正(15.580, -0.28, -1.77%)公告表示將終止籌劃擬以7.88億元收購滄衡投資80%股權(quán)的事項，在公告中新大正給出的原因是：由于加期審計和補充盡職調(diào)查的進行，本次交易的進度已不及交易雙方預期。而且，雙方在業(yè)績承諾延期安排等事項上存在較大分歧，短期內(nèi)難以達成一致。目標企業(yè)的核心資產(chǎn)主要進行的是西南地區(qū)水電站物業(yè)的管理與服務，和新大正當前本身的業(yè)務內(nèi)容較為契合。
但在這筆收購終止之后，新大正隨即又公告表示將收購香格里拉市和翔環(huán)?？萍加邢薰九c瑞麗市繽南環(huán)境管理有限公司，這兩筆收購的規(guī)模和金額都較小，共耗資約7230萬元。截至2022年末，新大正賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為5.89億元，達成此前7.88億元的收購會有一定壓力，本次新大正將此前的大型收購終止轉(zhuǎn)而進行兩筆小型的收購可能就包含追求安全性方面的考量。
此外，保利物業(yè)還于5月31日以1311萬元的代價出讓了旗下保利和樂的部分股權(quán)，保利和樂是一家中國教育服務提供商，出售完畢后保利物業(yè)將不再持有保利和樂的任何股權(quán)；而蘇新服務也于6月7日公告以580.8萬元的代價出售其蘇高新怡養(yǎng)健康管理49%的股權(quán)，目標企業(yè)主要從事提供養(yǎng)老、護理及醫(yī)療服務，出售原因是經(jīng)營狀況未達預期。
雖然這兩筆出售的規(guī)模都相對較小，但均為物企多元化業(yè)務開拓的一部分，這兩筆小型出售反映的也是物企在多元業(yè)務拓展方面的收縮。
值得一提的是，5月29日，濱江服務也公告更改了其IPO募資款的用途，擬將原用于收購物業(yè)公司及戰(zhàn)略投資的金額變更為更新其管理服務系統(tǒng)、招募培養(yǎng)人才以及與當?shù)卣烷_發(fā)商設立合營公司，放棄收并購也是企業(yè)整體戰(zhàn)略收縮的一種反映。
終止收購、出售旗下分業(yè)務企業(yè)股權(quán)、將并購款轉(zhuǎn)為企業(yè)經(jīng)營用途，報告期內(nèi)眾多物企都采取了類似的回歸保守以及整體戰(zhàn)略收縮的手段，這也從側(cè)面反映了行業(yè)整體溫度的變化。
增持回購與大宗股權(quán)交易
5月31日-6月7日，萬物云董事長朱保全對萬物云進行了4次連續(xù)增持，共增持27.23萬H股，耗資746萬港元，目前累計持股比例已達到了0.21%。除此之外，金科服務也分別于6月12日及6月13日分別增持了20萬股，新城悅服務也在報告期內(nèi)采取了購入股份的動作。
企業(yè)進行回購或管理層對企業(yè)進行主動增持，是一個積極的信號，能夠有效提振市場信心。例如，5月31日至今，萬物云就錄得了約7%的累計漲幅，目前市值約為342億港元。
另外，報告期內(nèi)還發(fā)生了兩起較為大型的物業(yè)企業(yè)股權(quán)交易，其中之一是正榮服務被其二股東華博貿(mào)易有限公司將24.4%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了香港山田國際投資有限公司。值得注意的是，后者是一間于香港成立的主要從事投資控股的公司，本身就由原二股東華博持有15%的股權(quán)，而且這兩家企業(yè)的實際控制人也均為劉平山，因此該筆交易實際可以認為是一次對企業(yè)運營影響不大的股權(quán)騰挪。
5月30日，據(jù)阿里拍賣競價記錄顯示，龍信建設集團以每股均價約21.40元，合計2.42億元的成交價拍下特發(fā)服務(25.760, -0.10, -0.39%)6.69%的股份，被拍下的股份原屬南通三建，而南通三建因為債務危機所持有的特發(fā)服務的股份，此前也曾多次被凍結(jié)，接盤方同樣是位于南通市的一家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理
二級市場方面，樣本物企報告期內(nèi)平均跌幅為3.1%，截至最新的平均PE（TTM）為13.6倍，行業(yè)整體的估值較高峰期已下挫一半以上，目前仍處于緩慢的恢復過程當中。